Kép forása: envato
A földbérleti szerződés, a termőföld bérleti szerződés vagy a föld haszonbérleti szerződés megkötése során nem elegendő kizárólag a Polgári Törvénykönyv rendelkezéseiből kiindulni. A termőföld használatának átengedésére speciális földforgalmi szabályok irányadók, amelyek egyebek mellett meghatározzák:
- ki válhat haszonbérlővé,
- milyen időtartamra köthető a szerződés,
- milyen módon érvényesíthető az előhaszonbérleti jog,
- mikor kell a szerződést kifüggeszteni,
- mely esetekben szükséges hatósági jóváhagyás,
- valamint milyen feltételekkel módosítható, hosszabbítható meg vagy mondható fel a földhaszonbérleti szerződés.
Föld haszonbérlet alapvető szabályai
1. Mi tekinthető föld haszonbérletnek?
Föld haszonbérleti szerződés esetén a föld tulajdonosa vagy haszonélvezője meghatározott időre átengedi a föld használati jogát a haszonbérlőnek. A használat ellenértékeként a haszonbérlő ellenszolgáltatást teljesít, amely jellemzően haszonbérleti díj formájában jelenik meg. Előfordul azonban az is, hogy a díjfizetés a földön megtermelt termény előre meghatározott részének átadásával történik.
A haszonbérlőt a szerződés alapján megilleti a jog, hogy:
- használja a földet,
- betakarítsa a megtermelt növényeket,
- a föld hasznaiból részesüljön (például földtámogatást vegyen igénybe),
- valamint megtartsa a mezőgazdasági tevékenységből származó eredményt.
„A mezőgazdasági föld használatának átengedése leggyakrabban haszonbérlet útján történik.” – mondta el dr. Jeney Ferenc ügyvéd Debrecen városából.
A jogszabály ugyanakkor más földhasználati jogviszonyokat is ismer, így például a szívességi földhasználatot és egyéb speciális megoldásokat, amelyekre a cikk későbbi részében részletesen is kitérünk.
2. Ki lehet haszonbérlő?
A földhaszonbérletre vonatkozó szabályok alapján a föld használati jogát főszabály szerint
- földműves,
- valamint mezőgazdasági termelőszervezet (vállalkozás)
szerezheti meg. A jogszabály azonban több olyan esetet is meghatároz, amikor ettől eltérő személy vagy szervezet is jogosult lehet a föld használatára.
Haszonbérlőként többek között az alábbiak is felléphetnek:
- agrárszakképző intézmény,
- agrár-felsőoktatási intézmény,
- kutatóintézet,
- bevett egyház,
- valamint meghatározott esetekben olyan közeli hozzátartozó is, aki nem minősül földművesnek.
Ezzel szemben nem szerezhet földhasználati jogosultságot:
- nem átlátható szervezet,
- nyilvánosan működő részvénytársaság.
A törvény lehetőséget biztosít arra is, hogy földművesnek nem minősülő belföldi természetes személy vagy más tagállami állampolgár földet használjon, amennyiben a már használatában lévő és a megszerezni kívánt föld együttes területe nem haladja meg az 1 hektárt, továbbá a használatba adó a közeli hozzátartozója.
Birtokmaximum a földhaszonbérletnél
A földhasználati szabályok nemcsak a jogosulti kört határozzák meg, hanem azt is, hogy legfeljebb mekkora földterület kerülhet egy személy vagy mezőgazdasági termelőszervezet használatába.
A Földforgalmi törvény szerint a birtokmaximum megállapítására ugyanazokat az előírásokat kell alkalmazni, mint a földtulajdon megszerzése esetén. Ezért a haszonbérlet útján használt földterületeket is figyelembe kell venni a birtokméret kiszámításakor.
Az általános birtokmaximum
Főszabály szerint egy földműves vagy mezőgazdasági termelőszervezet – a törvényben meghatározott kivételek hiányában – legfeljebb 1200 hektár föld birtokát szerezheti meg.
A birtokmaximum számításakor nem kizárólag az újonnan haszonbérelt földet kell figyelembe venni, hanem minden olyan földterületet is, amely már az érintett birtokában van.
A szabályozás célja, hogy megakadályozza a földhasználat túlzott koncentrációját, és támogassa a családi gazdaságok, valamint a kis- és közepes méretű mezőgazdasági üzemek fennmaradását.
Kivétel mezőgazdasági termelőszervezetek esetében
Bizonyos esetekben a Földforgalmi törvény lehetővé teszi az általános birtokmaximum túllépését.
Mezőgazdasági termelőszervezet esetében a birtokméret legfeljebb 1800 hektárra növelhető olyan föld használatával, amely legalább egy éve a szervezet valamely tagjának tulajdonában áll.
Ez a rendelkezés elsősorban a családi vagy tagsági alapon működő mezőgazdasági vállalkozások hatékony működését kívánja elősegíteni.
3. A föld haszonbérleti szerződés kötelező tartalma
A termőföldre vonatkozó haszonbérleti szerződés kizárólag akkor érvényes, ha azt egységes okiratba foglalják.
A szerződésnek több kötelező tartalmi elemet is magában kell foglalnia, így különösen:
- a szerződő felek adatait,
- a föld pontos azonosítására szolgáló adatokat,
- a haszonbérleti jogviszony időtartamát,
- a haszonbér mértékét vagy mennyiségét,
- az előhaszonbérleti joggal összefüggő nyilatkozatokat,
- valamint a Földforgalmi törvény által előírt kötelező vállalásokat.
A haszonbérlőnek a szerződésben nyilatkoznia kell arról is, hogy
- a földet saját maga használja,
- teljesíti a földhasznosítási kötelezettségét,
- megfelel a földhasználatra vonatkozó törvényi előírásoknak.
Lényeges szabály, hogy a szerződés nem tartalmazhat kizárólag az előhaszonbérletre jogosultakat érintő kikötéseket, és nem kötelezheti a haszonbérlőt meghatározott növénykultúra termesztésére vagy előre rögzített termelési módszer alkalmazására.
A haszonbérlőnek arról is nyilatkoznia kell, hogy nincs lejárt földhasználati díjtartozása.
A földforgalmi szabályozás egyik jelentős változása, hogy ma már nem minősül tiltott használatátengedésnek, ha az új földtulajdonos a megszerzett termőföldet haszonbérleti szerződés alapján más személy használatába adja.
Ennek eredményeként a földtulajdon megszerzését követő haszonbérbe adás korábbi korlátai jelentősen enyhültek. Ez nagyobb rugalmasságot biztosít a tulajdonosok számára, megkönnyíti a gazdálkodási struktúrák kialakítását, és tovább növeli a föld haszonbérleti szerződés gyakorlati jelentőségét.
4. A haszonbérlet időtartama
A föld haszonbérleti szerződés kizárólag meghatározott időtartamra köthető, határozatlan idejű haszonbérleti jogviszony létrehozására nincs lehetőség.
A Földforgalmi törvény alapján:
- a haszonbérlet legrövidebb időtartama 1 gazdasági év,
- a leghosszabb időtartam főszabály szerint 20 év.
Amennyiben a felek a szerződés meghosszabbításáról döntenek, arra is figyelemmel kell lenni, hogy a teljes haszonbérleti időtartam együttesen sem haladhatja meg a törvényben meghatározott felső határt.
A föld haszonbérleti szerződés meghosszabbításának részletes szabályait a cikk későbbi fejezete ismerteti.
Kép forrása: envato
5. A haszonbérleti díj és a földhaszonbérlet adózása
A haszonbérleti díj teljesítésének módját a felek szabadon határozhatják meg. Ennek megfelelően a haszonbér fizethető:
- pénzben,
- vagy természetbeni szolgáltatásként.
Ha a felek természetbeni haszonbérben állapodnak meg, a szerződésben egyértelműen rögzíteni kell a teljesítendő termény vagy egyéb ellenszolgáltatás mennyiségét, illetve annak pontos mértékét.
Ennek hiányában a haszonbérleti szerződés érvénytelen.
A haszonbér megfizetése főszabály szerint:
- banki átutalással,
- vagy postai úton
történik.
A földhaszonbérletből származó jövedelem adózására külön adójogi rendelkezések irányadók. A vonatkozó szabályokat elsősorban a személyi jövedelemadóról szóló törvény és egyéb adójogszabályok tartalmazzák. A földhaszonbérlet adózásának részleteit külön cikkben mutatjuk be.
6. Földhaszonbérleti szerződés módosítása
A földhaszonbérleti szerződés módosítására főszabály szerint a szerződő felek közös megegyezésével kerülhet sor. A termőföld használatára irányadó speciális földforgalmi szabályok miatt azonban egyes módosításokra külön előírások vonatkoznak, ezért ezek nem tekinthetők egyszerű szerződésmódosításnak.
A Földforgalmi törvény sajátos szabályokat ír elő különösen akkor, ha a módosítás célja:
- a haszonbérleti idő meghosszabbítása,
- vagy a haszonbérleti díj csökkentése.
Ilyen esetekben a módosított szerződést a haszonbérlő köteles az aláírástól számított 8 napon belül megküldeni a mezőgazdasági igazgatási szerv részére jóváhagyás céljából.
Haszonbérleti díj módosítása
Ha a haszonbérleti szerződést legalább 10 évre kötötték, bármelyik szerződő fél kezdeményezheti a haszonbérleti díj felülvizsgálatát, amennyiben a helyben kialakult piaci haszonbérleti díjak jelentős mértékben megváltoztak.
A módosítási kérelemhez igazságügyi szakértői véleményt kell csatolni.
Amennyiben az újonnan megállapított haszonbérleti díj legalább 20%-kal eltér a korábbitól, a másik fél a törvényben meghatározott feltételek fennállása esetén jogosult a szerződés felmondására.
7. Földhaszonbérlet meghosszabbítása
A földhaszonbérlet meghosszabbítása, illetve a termőföld haszonbérleti szerződés meghosszabbítása a gyakorlatban az egyik leggyakrabban alkalmazott szerződésmódosítási forma.
A szerződés azonban nem hosszabbodik meg automatikusan. Amennyiben a felek a jogviszony fenntartása mellett döntenek, külön szerződésmódosítást kell kötniük, amelyet hatósági jóváhagyás céljából be kell nyújtani.
A hosszabbítás során figyelemmel kell lenni a törvényi időkorlátokra. Ennek megfelelően a meghosszabbított szerződés időtartama főszabály szerint:
- legalább 1 gazdasági év,
- legfeljebb 20 év
lehet.
Mikor nincs lehetőség a szerződés meghosszabbítására?
A jogszabály kizárja a hosszabbítás lehetőségét abban az esetben, ha az érintett földrészlet tulajdoni lapjára már feljegyezték a föld tulajdonjogának átruházására irányuló szerződés tényét.
A tulajdonjog átruházására irányuló adásvételnél ettől elkülönülő eljárás a termőföld kifüggesztés, amelynek keretében az adásvételi szerződést teszik közzé.
8. Földhaszonbérleti szerződés felmondása
A földhaszonbérleti szerződés, illetve a termőföld haszonbérleti szerződés felmondásának szabályait a Fétv. részletesen rendezi. A jogszabály pontosan meghatározza, hogy milyen esetekben és milyen feltételekkel szüntethető meg a haszonbérleti jogviszony.
8.1. A szerződés megszűnésének főbb esetei
A haszonbérleti szerződés többféle módon is megszűnhet, így különösen:
- a határozott idő lejártával,
- a felek közös megegyezésével,
- azonnali hatályú felmondással,
- törvényben meghatározott rendes felmondással,
- meghatározott esetekben a haszonbérlő halálával,
- vagy egyéb, jogszabályban meghatározott ok bekövetkezésével.
8.2. Azonnali hatályú felmondás a haszonbérbeadó részéről
A haszonbérbeadó jogosult a szerződést azonnali hatállyal felmondani, ha a haszonbérlő:
- nem teljesíti földhasznosítási kötelezettségét,
- veszélyezteti a föld termőképességét,
- jogosulatlanul más személynek engedi át a föld használatát,
- engedély nélkül más célra használja a termőföldet,
- megsérti a természetvédelmi előírásokat,
- vagy felszólítás ellenére sem fizeti meg a haszonbért.
Mindezekre tekintettel kiemelten fontos, hogy a haszonbérlő maradéktalanul teljesítse a szerződésben vállalt kötelezettségeit.
8.3. Felmondás a haszonbérlő részéről
A természetes személy haszonbérlő is élhet az azonnali hatályú felmondás lehetőségével, ha
- egészségi állapota jelentősen romlik,
- vagy élet-, illetve családi körülményeiben olyan tartós változás következik be, amely a gazdálkodást ellehetetleníti vagy számottevően megnehezíti.
8.4. Különleges felmondási esetek
A törvény bizonyos esetekben lehetővé teszi, hogy a szerződés a gazdasági év végére, 60 napos felmondási idővel szűnjön meg.
Ilyen eset lehet például:
- a közös tulajdon megszüntetése,
- a mezőgazdasági termelőszervezet tulajdonosi szerkezetének változása,
- vagy egyes hozzátartozói jogviszonyok megszűnése.
8.5. Kötelező bírósági út
Ha a másik fél a felmondással nem ért egyet, és azt 30 napon belül írásban vitatja, a felmondást gyakorló fél köteles újabb 30 napon belül bírósághoz fordulni. Ennek elmulasztása esetén a felmondás hatályát veszti.
9. Előhaszonbérlet és előhaszonbérleti sorrend
9.1. Mi az előhaszonbérlet?
Az előhaszonbérleti jog alapján a törvényben meghatározott személyek meghatározott feltételek fennállása esetén elsőbbséget élveznek a föld haszonbérleti jogának megszerzésére.
Amennyiben a földtulajdonos haszonbérleti szerződést kíván kötni egy adott személlyel, az előhaszonbérletre jogosultak jogosultak arra, hogy a szerződés feltételeit változatlan tartalommal elfogadják, és ezzel a kijelölt haszonbérlő helyébe lépjenek.
A szabályozás célja, hogy a termőföld elsősorban olyan személyek használatába kerüljön, akik helyben gazdálkodnak, ténylegesen művelik a földet, vagy szoros kapcsolatban állnak a helyi mezőgazdasági közösséggel.
Lényeges szabály, hogy előhaszonbérleti jog földre nem hozható létre szerződéssel, kizárólag törvényi rendelkezés alapján állhat fenn. Az ettől eltérő megállapodás semmis.
9.2. Előhaszonbérletre jogosultak sorrendje
Ha az érintett föld nem minősül erdőnek, az előhaszonbérletre jogosultak törvény szerinti sorrendje a következő:
- volt haszonbérlő,
- helyben lakó szomszéd földműves,
- helyben lakó földműves,
- olyan földműves, aki legalább három éve a földtől legfeljebb 20 kilométerre él vagy gazdálkodik,
- helybeli illetőségű szomszéd mezőgazdasági termelőszervezet,
- helybeli illetőségű mezőgazdasági termelőszervezet,
- a földtől legfeljebb 20 kilométerre működő mezőgazdasági termelőszervezet.
Ez a sorrend kötelező érvényű, attól a szerződő felek megállapodással sem térhetnek el.
9.3. Fontosabb fogalmak
Volt haszonbérlő
A jogszabály elsőbbséget biztosít annak, aki korábban jogszerűen használta a földet.
Volt haszonbérlőnek az tekinthető, aki a haszonbérlet tárgyát képező földet a szerződés közzétételét közvetlenül megelőzően legalább három éven át haszonbérelte, és a jogviszonya nem egyoldalú felmondással vagy közös megegyezéssel szűnt meg.
A törvényben meghatározott feltételek fennállása esetén ez az elsőbbség a volt feles bérlőt is megilleti.
Helyben lakó
Helyben lakónak minősül az a földműves, aki legalább három éve életvitelszerűen azon a településen él, ahol a haszonbérlet tárgyát képező föld található.
A helyben lakás jellemzően lakóhely vagy tartózkodási hely igazolásával bizonyítható.
Helyben lakó szomszéd
Helyben lakó szomszédnak tekintendő:
- az a személy, aki legalább három éve a föld fekvése szerinti településen él, és legalább egy éve tulajdonában vagy használatában áll olyan föld, amely közvetlenül szomszédos az érintett földrészlettel,
- vagy az a személy, aki legalább három éve a szomszédos településen él, és legalább egy éve olyan szomszédos földet használ vagy birtokol, amely érintkezik a haszonbérlet tárgyát képező földdel.
A 20 kilométeres körzet
Egyes ranghelyek esetében előnyt élvez az a földműves vagy mezőgazdasági termelőszervezet, amelynek lakóhelye vagy üzemközpontja legalább három éve olyan településen található, amely legfeljebb 20 kilométerre fekszik az érintett földtől.
Különös szabályok
Bizonyos mezőgazdasági tevékenységeket a törvény kiemelten támogat, ezért az ilyen tevékenységet végző személyek az általános előhaszonbérleti sorrendben kedvezőbb elbírálásban részesülhetnek.
Ide tartozhat például:
- állattartó telepet üzemeltető gazdálkodó,
- ökológiai gazdálkodást folytató földműves,
- oltalom alatt álló földrajzi árujelzővel ellátott terméket előállító gazdálkodó,
- kertészeti tevékenységet végző földműves,
- szaporítóanyag-előállító,
- egyes öntözésfejlesztési beruházást megvalósító gazdálkodó.
Az egyes földművesi kategóriákon belül további elsőbbséget élvez:
- a családi mezőgazdasági társaság tagja,
- az őstermelők családi gazdaságának tagja,
- a fiatal földműves.
9.4. Több föld együttes haszonbérbe adása
Ha több földrészletet egybefoglalt haszonbér ellenében adnak haszonbérbe, az általánostól eltérő szabályokat kell alkalmazni.
Ilyen esetben a földműves tulajdonostárs csak akkor gyakorolhatja előhaszonbérleti jogát, ha az valamennyi érintett ingatlanra kiterjed.
Amennyiben ez a feltétel teljesül, a jogosult kizárólag a teljes haszonbérleti szerződést fogadhatja el, annak csak egy részére nem tehet elfogadó nyilatkozatot.
9.5. Mikor nincs előhaszonbérleti jog?
A törvény meghatároz olyan eseteket is, amikor az előhaszonbérleti jog nem gyakorolható.
Az előhaszonbérleti jogot nem szabad összetéveszteni a föld elővásárlási jog intézményével: az előbbi a használati jog, az utóbbi adásvétel esetén a tulajdonjog megszerzéséhez kapcsolódik.
Előhaszonbérleti jog különösen az alábbi esetekben nem áll fenn:
1. Hozzátartozók közötti földhasználat esetén
Ha a haszonbérleti szerződés a családi gazdaságokról szóló törvény szerinti hozzátartozói láncolatba tartozó személyek között jön létre.
2. Gazdaságátadás esetén
Ha a föld használati jogának átadására gazdaságátadási szerződés alapján kerül sor.
3. Egyes kapcsolt mezőgazdasági termelőszervezetek esetén
Ha a használatba adó és a mezőgazdasági termelőszervezet között a törvényben meghatározott tulajdonosi vagy foglalkoztatási kapcsolat áll fenn.
4. Tanya haszonbérlete esetén
A tanya haszonbérletére kötött szerződések esetében előhaszonbérleti jog nem gyakorolható.
5. Családi mezőgazdasági társaság tagja és a társaság közötti földhasználat esetén
A családi gazdaságok működésének támogatása érdekében ezekre a jogviszonyokra nem alkalmazhatók az előhaszonbérleti szabályok.
10. Az előhaszonbérleti jog gyakorlása, haszonbérleti szerződés jóváhagyása
A termőföld használatának átengedése a legtöbb esetben nem válik automatikusan hatályossá a szerződés aláírásával. A Földforgalmi törvény meghatározott eseteiben a föld haszonbérleti szerződés csak hatósági jóváhagyást követően jön létre.
A jóváhagyási eljárás célja annak ellenőrzése, hogy a föld használati joga olyan személyhez kerüljön, aki megfelel a jogszabályi feltételeknek, a szerződés nem sérti a földforgalmi rendelkezéseket, valamint az előhaszonbérletre jogosultak törvényben biztosított jogai is maradéktalanul érvényesüljenek.
10.1. A haszonbérleti szerződés megkötése
A föld haszonbérbe adása során a feleknek a haszonbérleti ajánlatot egységes okiratba foglalt haszonbérleti szerződésben kell rögzíteniük.
A szerződést főszabály szerint az aláírást követő 8 napon belül meg kell küldeni a mezőgazdasági igazgatási szerv részére előzetes jóváhagyás céljából.
10.2. Előzetes hatósági vizsgálat
A föld haszonbérleti szerződés aláírását követően azt főszabály szerint a mezőgazdasági igazgatási szerv részére kell megküldeni jóváhagyás céljából.
Az eljárás első szakaszában a hatóság kizárólag a szerződés tartalmi és formai megfelelőségét vizsgálja. Ennek keretében különösen azt ellenőrzi, hogy:
- a szerződés megfelel-e a jogszabályi előírásoknak,
- tartalmazza-e a haszonbérlő kötelező nyilatkozatait,
- megfelelően igazolták-e a szerződésben feltüntetett előhaszonbérleti jogosultságot,
- csatolták-e a szükséges okiratokat,
- valamint a szerződés nem ütközik-e a földforgalmi szabályokba.
Mikor tagadja meg a hatóság már az első szakaszban a jóváhagyást?
A mezőgazdasági igazgatási szerv már az előzetes vizsgálat során is megtagadja a szerződés jóváhagyását többek között akkor, ha:
- a szerződés semmis vagy létre sem jött,
- hiányoznak a kötelező nyilatkozatok,
- az előhaszonbérleti jogosultság jogalapja nem igazolható,
- az ezt alátámasztó okiratokat nem csatolták,
- a felek alaptalanul hivatkoznak arra, hogy előhaszonbérleti jog nem áll fenn,
- vagy az érintett földrészlet tulajdoni lapjára már feljegyezték a tulajdonjog-átruházási szerződés tényét.
Ha a vizsgálat során ilyen kizáró ok nem merül fel, a hatóság megállapítja, hogy a szerződés közzétételre alkalmas.
Fontos ugyanakkor, hogy ez még nem jelenti a termőföld haszonbérleti szerződés jóváhagyását. A döntés csupán azt teszi lehetővé, hogy az eljárás a következő szakaszba lépjen.
10.3. A termőföld haszonbérleti szerződés kifüggesztése
Amennyiben a mezőgazdasági igazgatási szerv megállapítja, hogy a szerződés közzétételre alkalmas, hivatalból elrendeli annak közzétételét.
A termőföld haszonbérleti szerződés kifüggesztése a kormányzati portálon történik. Emellett a jegyző tájékoztató jelleggel a helyi hirdetőtáblán is közzéteheti a szerződést.
10.4. Előhaszonbérleti jog gyakorlása
Az előhaszonbérletre jogosult a szerződés kormányzati portálon történő közzétételét követő naptól számított 15 napos jogvesztő határidőn belül tehet elfogadó nyilatkozatot.
Ha a jogosult ezt a határidőt elmulasztja, úgy kell tekinteni, hogy nem kívánt élni előhaszonbérleti jogával.
Az elfogadó nyilatkozatnak tartalmaznia kell különösen:
- az előhaszonbérleti jogosultság jogalapját,
- az előhaszonbérleti ranghely megjelölését,
- a haszonbérlőre vonatkozó kötelező nyilatkozatokat,
- valamint a szükséges igazolásokat és mellékleteket.
A 15 napos határidő jogvesztő, ezért a késedelmesen benyújtott nyilatkozatot úgy kell tekinteni, mintha azt nem nyújtották volna be.
A beérkezett nyilatkozatok összegyűjtését követően a jegyző iratjegyzéket készít, majd az ügy teljes iratanyagát megküldi a mezőgazdasági igazgatási szerv részére.
10.5. A jegyző eljárása
A nyilatkozattételi határidő lejárta után a jegyző:
- összesíti a beérkezett elfogadó nyilatkozatokat,
- elkészíti az iratjegyzéket,
- az ügy teljes iratanyagát továbbítja a mezőgazdasági igazgatási szerv részére.
Amennyiben több elfogadó nyilatkozat érkezik, a későbbi döntés során a törvény szerinti előhaszonbérleti sorrend alapján kell meghatározni a jogosultat.
10.6. A haszonbérleti szerződés jóváhagyása vagy a jóváhagyás megtagadása
A közzétételi eljárás lezárását követően a mezőgazdasági igazgatási szerv ismételten megvizsgálja a haszonbérleti szerződést és az eljárás során beérkezett nyilatkozatokat.
Ennek keretében különösen ellenőrzi:
- az előhaszonbérleti nyilatkozatok érvényességét,
- az előhaszonbérleti sorrend helyes alkalmazását,
- a haszonbérlő és az előhaszonbérleti jogosultak jogszabályi megfelelőségét,
- valamint a szerződés teljes tartalmát.
Ha több előhaszonbérletre jogosult is elfogadó nyilatkozatot tett, a hatóság a törvényben meghatározott előhaszonbérleti rangsort alkalmazza.
Amennyiben a szerződés minden jogszabályi feltételnek megfelel, a mezőgazdasági igazgatási szerv jóváhagyja azt, és szükség esetén a rangsor alapján első helyen álló jogosult a szerződés szerinti haszonbérlő helyébe lép.
Sajátos szabály, hogy ha a szerződés szerinti haszonbérlő és az előhaszonbérletre jogosult azonos ranghelyen áll, főszabály szerint a szerződésben megjelölt haszonbérlő marad jogosult.
Mikor tagadható meg a jóváhagyás?
A mezőgazdasági igazgatási szerv jogosult, illetve egyes esetekben köteles megtagadni a szerződés jóváhagyását, különösen akkor, ha:
- a szerződés alkalmas a földforgalmi szabályok megkerülésére,
- a felek tényleges célja a föld tulajdonjogának átruházása,
- a haszonbérlő vagy az előhaszonbérletre jogosult nem alkalmas a vállalt kötelezettségek teljesítésére,
- jogerősen megállapított földhasználati díjtartozása áll fenn,
- vele szemben az elmúlt öt évben földvédelmi vagy földhasználati szabályszegés miatt bírságot szabtak ki,
- vagy a haszonbérleti díj kirívóan magas vagy alacsony.
A hatóság azt is vizsgálhatja, hogy a szerződés célja nem visszaélésszerű előhaszonbérleti helyzet kialakítása-e.
Ki lesz végül a haszonbérlő?
A jóváhagyó döntés eredményeként:
- vagy az eredeti szerződésben szereplő haszonbérlő marad jogosult,
- vagy a törvény szerinti rangsor alapján első helyen álló előhaszonbérletre jogosult lép a helyébe.
Ha több jogosult azonos ranghelyen áll, a törvény meghatározott esetekben választási lehetőséget biztosít a haszonbérbeadó számára.
Fontos sajátosság
Ha a szerződés szerinti haszonbérlő és az előhaszonbérletre jogosult azonos ranghelyen szerepel, a Földforgalmi törvény főszabály szerint a szerződés szerinti haszonbérlő javára biztosít elsőbbséget.
11. Egyéb földhasználati szerződések
Noha a mezőgazdasági föld használatának legelterjedtebb jogcíme a föld haszonbérleti szerződés, a hatályos jogszabályok több további földhasználati formát is szabályoznak. Ezek részben a családon belüli gazdálkodást támogatják, részben pedig a mezőgazdasági üzemek működésének rugalmasságát szolgálják.
Ennek megfelelően a föld használati jogának átengedése nem kizárólag földbérleti vagy termőföld bérleti szerződés útján történhet.
11.1. Szívességi földhasználat
A szívességi földhasználat olyan jogviszony, amelyben a használatba adó ellenszolgáltatás nélkül biztosítja a föld használatát a használó számára.
Ez a jogviszony kizárólag a törvényben meghatározott személyek között jöhet létre, így jellemzően:
- közeli hozzátartozók között,
- vagy családi mezőgazdasági társaság javára.
Bár a szívességi földhasználati szerződés alapján nem kell haszonbérleti díjat fizetni, a földhasználót a föld használatával, hasznosításával és állapotának megőrzésével kapcsolatban lényegében ugyanazok a kötelezettségek terhelik, mint a haszonbérlőt.
A szívességi földhasználat megszűnése
A szívességi földhasználati szerződés megszűnhet:
- a határozott idő lejártával,
- a felek közös megegyezésével,
- felmondással,
- azonnali hatályú felmondással,
- a közeli hozzátartozói kapcsolat megszűnésével,
- illetve családi mezőgazdasági társaság esetén a tagsági jogviszony megszűnésével.
11.2. Alhaszonbérlet
A földhasználati szabályok egyik alapelve, hogy a föld használója a használatot főszabály szerint nem adhatja tovább másnak.
Ez alól azonban a törvény bizonyos esetekben kivételt enged.
Mikor lehetséges az alhaszonbérlet?
Az alhaszonbérletre elsősorban akkor kerülhet sor, ha
- a termelés vetésforgó alkalmazását igényli,
- vagy a gazdálkodás jelentős élőmunka-ráfordítást tesz szükségessé.
Ilyenkor a haszonbérlő a tulajdonos hozzájárulásával a föld használatát más földműves vagy mezőgazdasági termelőszervezet részére átadhatja.
Az alhaszonbérleti szerződést önálló okiratba kell foglalni.
Fontos korlátozások
- az alhaszonbérlet időtartama nem haladhatja meg az eredeti haszonbérleti szerződés időtartamát,
- a haszonbérlő továbbra is felel a tulajdonossal szembeni kötelezettségek teljesítéséért,
- az alhaszonbérleti szerződéshez nem szükséges hatósági jóváhagyás,
- az alhaszonbérlet esetén előhaszonbérleti jog nem áll fenn.
11.3. Földhasználati csere
A törvény lehetőséget biztosít arra is, hogy két haszonbérlő a használatukban álló földrészletek használati jogát egymással elcserélje.
A földhasználati csere célja jellemzően az, hogy a gazdaságok művelése hatékonyabbá váljon, és a használatban lévő területek jobban illeszkedjenek egymáshoz.
A földhasználati csere feltételei
A földhasználati csere akkor lehetséges, ha:
- a cserével érintett földterületek legfeljebb 5 hektár nagyságúak,
- szántó, rét, legelő vagy szőlő művelési ágúak,
- a csere eredményeként valamelyik fél használatába olyan föld kerül, amely szomszédos a már használatában álló területtel.
A földhasználati csereszerződés legalább egy gazdasági évre és legfeljebb az érintett haszonbérleti szerződések közül a korábban lejáró szerződés időtartamára köthető.
11.4. Közös tulajdonban álló föld használata
Az osztatlan közös tulajdonban lévő termőföldek használata a mezőgazdasági gyakorlatban az egyik leggyakrabban előforduló földhasználati kérdés.
A törvény értelmében minden tulajdonostárs jogosult a tulajdoni hányadának megfelelő földterület használatára.
Ennek biztosítása érdekében a tulajdonostársaknak meg kell határozniuk a földrészleten belüli használati rendet, amelyet írásbeli használati megosztási megállapodásban kell rögzíteni.
A használati megosztási megállapodás jelentősége
A használati megosztási megállapodás rögzíti többek között:
- mely földrészlet használatára jogosult az egyes tulajdonostárs,
- hogyan történik a használati jog gyakorlása,
- milyen feltételekkel engedhető át a használati jog más személy részére.
A szabályozás célja, hogy az osztatlan közös tulajdon fennmaradása mellett is biztosított legyen a föld rendezett és tényleges mezőgazdasági hasznosítása.
11.5. Többlethasználati megállapodás
Az osztatlan közös tulajdonban álló földek használata során gyakran előfordul, hogy valamely tulajdonostárs nem kívánja saját maga használni a tulajdoni hányadának megfelelő földterületet. Ilyen esetben lehetőség van többlethasználati megállapodás megkötésére.
A többlethasználati megállapodás alapján az egyik tulajdonostárs a használati rend szerint őt megillető terület használatát egy másik tulajdonostárs részére engedi át. Ennek eredményeként a használó a saját tulajdoni hányadát meghaladó földterület használatára válik jogosulttá.
Ez a megoldás különösen a családi gazdaságokban gyakori, ahol ugyan a föld több családtag tulajdonában áll, a mezőgazdasági tevékenységet azonban ténylegesen csak egy vagy néhány tulajdonostárs végzi.
A többlethasználati megállapodás formai követelményei
A többlethasználati megállapodást minden esetben írásba kell foglalni.
Ha a használat átengedése a használati rend szerint kijelölt területnek csupán egy részét érinti, a megállapodáshoz térképi kimutatást is csatolni kell. Ez a térképi kimutatás a megállapodás elválaszthatatlan mellékletének minősül.
Előhaszonbérleti jog és többlethasználat
A többlethasználati megállapodás az előhaszonbérleti jog gyakorlása során is szerepet kaphat. A törvény alapján meghatározott esetekben az előhaszonbérleti jog gyakorlásának eredményeként a tulajdonostárs és a használatot átengedő másik tulajdonostárs között a haszonbérleti szerződés tartalmával azonos többlethasználati megállapodás jön létre.
A többlethasználat megszűnése
A többlethasználati megállapodás különösen az alábbi esetekben szűnik meg:
- a használó tulajdonostárs tulajdonosi minőségének megszűnésével,
- a használati megosztási megállapodás módosításával,
- a használati megosztási megállapodás megszűnésével.
A többlethasználati megállapodás lehetővé teszi az osztatlan közös tulajdonban álló földek rugalmas és gazdaságos használatát, miközben szükségtelenné teheti külön haszonbérleti jogviszony létrehozását.
11.6. Használati megosztási megállapodás
Az osztatlan közös tulajdonban álló földek szabályszerű használatának alapját a használati megosztási megállapodás képezi.
A törvény minden tulajdonostárs számára biztosítja a jogot arra, hogy a tulajdoni hányadának megfelelő földterületet használja. Ennek gyakorlati megvalósításához azonban szükséges meghatározni, hogy a földrészleten belül mely terület melyik tulajdonostárs használatába kerül.
Ezt a használati rendet a használati megosztási megállapodás rögzíti.
A használati rend kialakítása
A használati rend meghatározásához főszabály szerint a tulajdonostársak tulajdoni hányad szerinti többségi döntése szükséges.
A megállapodásnak tartalmaznia kell különösen:
- a használati rend részletes leírását,
- a megállapodás időtartamát,
- a tulajdonostársak adatait,
- a használatba kerülő területek pontos meghatározását.
A megállapodást egységes okiratba kell foglalni.
Térképi kimutatás
A használati megosztási megállapodás rendszerint csak akkor érvényes, ha ahhoz a használati rendet bemutató térképi kimutatás is kapcsolódik.
A térképi kimutatásnak egyértelműen rögzítenie kell, hogy a földrészleten belül mely terület mely tulajdonostárs használatába kerül.
Nem szükséges külön térképi kimutatás, ha:
- a teljes földterületet egyetlen tulajdonostárs használja,
- vagy a használat természetes módon elkülönülő alrészekre terjed ki.
Mi történik, ha a tulajdonostársak nem tudnak megegyezni?
Ha a tulajdonostársak nem alakítják ki a használati rendet, és a földhasználat sincs megfelelően bejelentve, az Agrárkamara területi szerve meghatározott feltételek mellett sorsolással is megállapíthatja a használati rendet.
Az így kialakított használati rend főszabály szerint öt évig marad hatályban, kivéve, ha a tulajdonostársak ezt megelőzően megállapodást kötnek.
A használati megosztás jelentősége
A használati megosztási megállapodás az osztatlan közös tulajdonban álló termőföldek használatának egyik legfontosabb dokumentuma. Segítségével rendezhető a földhasználat, megelőzhetők a tulajdonostársak közötti viták, biztosítható a földhasználati nyilvántartás szabályszerű vezetése, valamint egyértelműen meghatározható, hogy az egyes tulajdonostársak mely területek használatára jogosultak.
ÖSSZEGZÉS
A mezőgazdasági föld használatának átengedése jóval összetettebb jogviszony, mint egy általános bérleti szerződés. A föld haszonbérleti szerződés megkötésére, módosítására, meghosszabbítására és megszüntetésére speciális földforgalmi szabályok vonatkoznak, amelyek elsődleges célja a termőföld rendeltetésszerű hasznosításának biztosítása, valamint a helyi mezőgazdasági közösségek érdekeinek védelme.
A földhasználati jogviszonyok közül kiemelt jelentőséggel bír az előhaszonbérleti jog. Ennek szabályozása biztosítja, hogy a termőföld használata elsősorban olyan földművesekhez és mezőgazdasági termelőszervezetekhez kerüljön, akik helyben élnek, helyben gazdálkodnak, vagy hosszabb ideje használják az adott földterületet. A volt haszonbérlők, a helyben lakó szomszédok és a helyi gazdálkodók törvényben biztosított elsőbbsége a földhasználati viszonyok kiszámíthatóságát és a vidéki gazdaságok hosszú távú működését szolgálja.
A termőföld haszonbérleti szerződés kifüggesztése, az előhaszonbérleti jog gyakorlásának lehetősége, valamint a mezőgazdasági igazgatási szerv jóváhagyási eljárása olyan garanciális elemek, amelyek biztosítják az előhaszonbérleti jogosultak jogainak érvényesülését. A jogvesztő határidők, az elfogadó nyilatkozat kötelező tartalmi elemei és a törvényben meghatározott rangsor egyaránt az átlátható és jogszerű földhasználati jogviszonyok kialakulását segítik elő.
A haszonbérlet mellett a jogszabály más földhasználati lehetőségeket is biztosít, például a szívességi földhasználatot, az alhaszonbérletet, a földhasználati cserét, a többlethasználati megállapodást és a használati megosztási megállapodást. Ezek a megoldások különösen az osztatlan közös tulajdonban álló földek, illetve a családi gazdaságok működése során töltenek be fontos szerepet.
Összességében a földhaszonbérlet, a termőföld haszonbérleti szerződés meghosszabbítása és az előhaszonbérleti jog gyakorlása megfelelő jogi előkészítést, valamint a földforgalmi szabályok alapos ismeretét igényli. A szabályozás célja nemcsak a szerződő felek érdekeinek védelme, hanem az is, hogy a termőföld hosszú távon azok használatába kerüljön, akik azt ténylegesen művelik, és ezzel hozzájárulnak a magyar mezőgazdaság fenntartható működéséhez.
Amennyiben föld haszonbérlettel, előhaszonbérleti joggal vagy más földhasználati kérdéssel kapcsolatban merül fel jogi problémája, érdemes már az ügy kezdeti szakaszában földügyekben jártas ügyvédhez fordulni.
Forduljon hozzánk bizalommal! Tapasztalt ügyvédként Debrecen belvárosában állunk rendelkezésére.
Szponzorált tartalom
